فهرست مطالب
در این مقاله به بررسی تخلفات ساختمانی، مصادیق آن و نحوه رسیدگی به آنها می‌پردازیم. هدف از نگارش این مقاله، آشنایی خوانندگان با قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز و حقوق آنها در قبال تخلفات ساختمانی است
اگر سازندگان ساختمان به قوانین ساخت و ساز توجه نداشته باشند و بدون در نظر گرفتن نکات مهم ایمنی به ساخت و ساز مبادرت کنند، مرتکب تخلفات ساختمانی شده‌اند و تخلف آنها قابل پیگیری خواهد بود.
تخلفات ساختمانی با توجه به قوانین ساختمانی شهرداری به پنج دسته کلی تقسیم می‌شوند که به شرح زیر است:
عدم رعایت ضوابط شهرداری مربوط به نمای ساختمان:
⚠️ این تخلف شامل مواردی مانند عدم تطابق نمای ساختمان با ضوابط، تجاوز به حریم مجاز، عدم احداث پارکینگ و … می‌شود.
عدم رعایت نکات ایمنی و استحکام ساختمان:
⚠️ این تخلف شامل مواردی مانند عدم استفاده از مصالح مرغوب، عدم رعایت آیین‌نامه‌های فنی و مهندسی و … می‌شود.
بی توجهی به نکات بهداشتی مربوط به ساخت و ساز:
⚠️ این تخلف شامل مواردی مانند عدم رعایت تهویه مناسب، عدم عایق‌بندی صوتی و رطوبتی و … می‌شود.
بی توجهی به مقررات ساخت و ساز شهرداری:
⚠️ تجاوز به معابر عمومی: این تخلف شامل مواردی مانند احداث بنا در معابر، پیاده‌روها و … می‌شود.
⚠️ احداث بنا بدون مجوز: هر گونه ساخت و سازی که بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری انجام شود، تخلف محسوب می‌شود.
⚠️ تغییر کاربری: تغییر کاربری یک ملک بدون اخذ مجوز از مراجع ذیصلاح، تخلف محسوب می‌شود.
⚠️ تخلف در تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی به حداکثر مجاز زیربنای قابل احداث در یک قطعه زمین اطلاق می‌شود. عدم رعایت تراکم مجاز، تخلف محسوب می‌شود
انواع تخلفات ساختمانی
عدم دریافت پروانه:
هر ساخت و سازی که از شهرداری مجوز کتبی نداشته باشد، بنای فاقد پروانه است.
به همین علت اگر مالک بنا، همه مراحل صدور و دریافت پروانه را طی کرده باشد و عوارض مربوطه را هم پرداخته باشد اما مبادرت به دریافت پروانه نکرده باشد و بدون اخذ این پروانه بنای خود را ساخته باشد بنای او فاقد پروانه است.
علاوه بر این ممکن است یک بنا پلاک ثبتی نداشته باشد و به صورت غیرمجاز در آنجا ملک و ساختمان ساخته شده باشد، در این‌صورت بر طبق ماده ۱۰۰ و تبصره‌های یازده‌گانه آن” اگر این بنا در حریم شهری باشد قابل طرح و پیگیری در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود و نداشتن سند مالکیت مانع طرح در کمیسیون نخواهد بود”.
تخلف مهندس ناظر:
مسئولیت عملیات اجرایی ساختمان بر عهده مهندس ناظر است.
مهندس ناظر باید بر مسائلی مانند انطباق ساختمان با مندرجات ذکر شده در پروانه ساخت، نقشه‌های ساختمان، محاسبات فنی بنا و غیره نظارت داشته باشد و در انتهای کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی آن را تایید کند. به همین دلیل اگر در یک مورد مهندس ناظر چیزی را خلاف واقع گواهی کند و یا وقوع یک تخلف ساختمانی را به شهرداری اطلاع ندهد، متخلف شناخته می‌شود و موضوع قابل طرح در کمیسیون ماده ۱۰۰ خواهد بود. ممکن است در چنین شرایطی به تخریب بنا و جریمه آن رای داده شود و علاوه بر این شهرداری میتواند تخلف مهندس ناظر را به اطلاع سازمان نظام مهندسی برساند.
عدم احداث پارکینگ:
یکی از مسائل مهم در پروسه ساخت بنا، احداث پارکینگ است.
اگر مالکین ساختمانی بسازند که پارکینگ نداشته باشد و یا پارکینگ آن غیرقابل استفاده باشد، مرتکب تخلف شناخته می‌شوند و کمیسیون ماده ۱۰۰ با توجه به موقعیت بنا و وضعیت پارکینگ آن، برای ساختمان جریمه تعیین می‌کند. با این حال اگر امکان اصلاح وضعیت پارکینگ وجود داشته باشد، کمیسیون نمی‌تواند برای آن جریمه تعیین کند، بلکه باید مالکین را به ساخت و اصلاح پارکینگ وادار سازد.
عدم استحکام بنا:
در صورتیکه کمیسیون تشخیص بدهد بنا استحکام لازم را ندارد، یک مهلت معین برای مالک مشخص می‌کند تا مشکلات را برطرف سازد.
اگر امکان اصلاح و بهبود بنا وجود نداشته باشد و یا مالکین در مهلت مقرر اقدام به اصلاح نکنند، شهرداری مستقیما وارد عمل می شود.
لازم به ذکر است که ممکن است مهندس ناظر ساختمان نظر شهرداری مبنی بر عدم استحکام بنا را قبول نداشته باشد و آن را تایید نکند، در این‌صورت مساله به کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ می‌شود تا با نظر آنها تصمیم نهایی گرفته شود.
احداث ساختمان مغایر با کاربری:
اگر بنا در شهری ساخته می‌شود که برای آن شهر یک نقشه جامع تهیه و تنظیم شده است، باید در پروانه ساخت بنا نوع کاربری آن ذکر شود.
به همین دلیل اگر ساختمان مذکور با نوع کاربری متفاوتی ساخته شود تخلف ساختمانی رخ می‌دهد و مساله به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش می‌شود. در نهایت مالکین باید ظرف دو ماه ملک را تخلیه کنند تا تصمیمات مقتضی گرفته و اجرا شود. البته لازم به ذکر است که ساختمان‌هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهری ساخته شده‌اند از شمول قانون ماده ۱۰۰ خارج هستند.
تخلف تراکم ساختمانی:
یکی از تخلفاتی که ممکن است در زمان احداث بنا رخ دهد، تخلف تراکم اضافی ساختمانی است که به آن تخلف از اصول شهرسازی می گویند. در صورت وقوع این تخلف شهرداری گواهی پایان کار را تنها بعد از اخذ جریمه بر طبق تبصره ۴ قانون صادر می‌کند.
تجاوز به معابر شهری:
در صورت تجاوز به معابر شهری شهرداری میتواند مساله را به کمیسیون ماده ۱۰۰ گزارش دهد و مانع از ادامه کار شود و مالک را به اصلاح ساختمان موظف کند.
احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی:
پیشروی طولی بنا معمولا نسبت به سطح ساختمان ۶۰ به ۴۰ است. به عبارت دیگر در ۶۰ درصد طول زمین می‌توان بنا را احداث کرد و بقیه زمین باید فضای باز باشد. اگر این مساله رعایت نشود، تخلف ساختمانی رخ می‌دهد.
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی
مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها است. این کمیسیون در شهرداری هر منطقه تشکیل می‌شود و متشکل از نماینده وزارت کشور، نماینده دادگستری و نماینده شهرداری است.
نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی
مبنای قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به همراه تبصره‌های یازده‌گانه آن است.
علاوه بر این، در ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری ذکر شده “که شهرداری میتواند بر نحوه ساخت و ساز ساختمان‌ها نظارت داشته باشد”.بر همین اساس، در خصوص تعداد طبقات، نمای ساختمان، ارتفاع بنا، کیفیت ساختمان و منطقه‌بندی آن شهرداری اختیار نظارت دارد.
شناسایی تخلف: تخلفات ساختمانی توسط مأموران گشت شهرداری یا با گزارش مردمی شناسایی می‌شوند.
اعلام تخلف: پس از شناسایی تخلف، به مالک اخطار داده می‌شود تا نسبت به رفع تخلف اقدام کند.
تشکیل پرونده: در صورت عدم رفع تخلف توسط مالک، پرونده تخلف به کمیسیون ماده 100 ارسال می‌شود.
رسیدگی در کمیسیون: در کمیسیون ماده 100 به پرونده تخلف رسیدگی شده و حکم صادر می‌شود.
اجرای حکم: حکم صادره توسط کمیسیون ماده 100 به مالک ابلاغ می‌شود و در صورت عدم تمکین مالک، توسط شهرداری اجرا می‌شود.
مجازات‌های تخلفات ساختمانی
مجازات‌های تخلفات ساختمانی بسته به نوع و شدت تخلف متفاوت است.
این مجازات‌ها شامل موارد زیر می‌شود:
جریمه نقدی: رایج‌ترین مجازات تخلفات ساختمانی، جریمه نقدی است.
قلع و قم: در برخی از موارد، کمیسیون ماده 100 حکم به قلع و قم بنا را صادر می‌کند.
پلمب: در برخی از موارد، کمیسیون ماده 100 حکم به پلمب محل تخلف را صادر می‌کند.
نتیجه‌گیری
تخلفات ساختمانی علاوه بر ایجاد نازیبایی در شهر، می‌توانند به ایمنی و استحکام بناها نیز آسیب برسانند.لذا ضروری است که مالکان قبل از اقدام به ساخت و ساز، از قوانین و مقررات مربوطه آگاهی داشته باشند و نسبت به اخذ مجوزهای لازم اقدام کنند.