واحد پروژه : 09132320855
واحد فروش : 09132320856

حضرت آقا

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک چیست؟

فهرست مطالب

ارزش معاملاتی یا منطقه ای املاک  عبارت است از میانگین قیمت  عرصه و اعیان املاک  بنا شده در یک بلوک شهری که  مبنای محاسبه هزینه های دادرسی، پروانه و پایان کار، حق ثبت دفاتر اسناد رسمی و محاسبه ی مالیات املاک و … قرار می گیرد.

سالانه ارزش معاملاتی بلوک های شهری ( محدود شده بین کوچه یا خیابان ها) در کمیسیون تقویم املاک متشکل از نماینده اداره دارائی، نماینده اداره ثبت اسناد و املاک ، نماینده شورای شهر و نماینده شهرداری و نماینده سازمان نظام مهندسی متوسط قیمت بلوک های شهری محاسبه و درصدی از آن طبق قانون به عنوان ارزش معاملاتی عرصه در نظر گرفته می شود؛ که شامل سه قسمت مسکونی، تجاری و اداری می شود.


 با توجه به این که کمیسیون املاک هر شهری به تفکیک و جداگانه  جلسه تشکیل می دهد و  اقدام به قیمت گذاری املاک آن واقع در آن شهر برابر مقررات  میکند بنابراین ارزش معاملاتی املاک در تمام مناطق کشور یکسان نبوده و با هم متفاوت می باشد.

به عنوان مثال براساس جدول شماره یک ضمیمه ضریب کاربری های دیگر ( که درصدی از کاربری مسکونی است) مشخص می گردد.

ردیف

جدول شماره یک

1

خدماتی- آموزشی- فرهنگی- بهداشتی تفریحی- ورزشی- گردشگری- هتلداری

%8

2

صنعتی- کارگاهی- حمل و نقل- انبار- توقفگاه و …

%7

3

کشاورزی

الف) باغات- اراضی مزروعی- دامداری- پرورش طیور- آبزیان- پرورش گل و گیاه

ب) اراضی ذخیره کشت دیم

%4

%3

4

سایر

%5

فاکتورهای محاسبه ارزش معاملاتی اعیان املاک که در دفترچه‌های تعیین ارزش معاملاتی مندرج می‌گردد به شرح زیر تعیین می‌گردد:

✅ متراژ اعیانی

✅ نوع سازه ساختمان

✅ کاربری بنا

✅ قدمت ساخت

تشخیص نوع کاربری عرصه املاک

✅ براساس سند و اسناد مثبته- سابقه دارائی- کاربری مورد استفاده و …

✅ در کاربری های مختلط با محاسبه قدرالسهم مورد تعلق هر کاربری مستحدثه محاسبه می گردد.

✅ در خصوص کاربری های غیرقابل تشخیص براساس ردیف 4 جدول یک محاسبه می گردد.

تاثیر عرض معبر در ارزش معاملاتی عرصه

قیمت های تعیین شده براساس عرض 10 متر پیش بینی شده و به ازاء کاهش یا افزایش عرض برای هر متر 5% اضافه یا کسر می گردد.

✅ در کاربری تجاری حداکثر افزایش تا گذر 20 متری محاسبه و مازاد بر آن در نظر گرفته نمی شود. یعنی اگر گذر 30 متر باشد تا گذر 20 متری (5%*10) فقط 50% به قیمت فوق اضافه می گردد.

✅ در کاربری تجاری حداکثر افزایش تا گذر 30 متری یعنی معادل 100% محاسبه می گردد.

✅ در صورت وجود دو گذر اطراف ملک گذر بزرگتر ملاک عمل است.

✅ املاک واقع بر میادین براساس بزرگترین گذر منشعب از میدان محاسبه می گردد.

✅ در صورتی که ملک راه مستقل نداشته و از ملک دیگر عبور می گیرد 6% ارزش معاملاتی ملک مجاور محاسبه می گردد.

✅ املاک واقع در حریم بزرگراه ها، اتوبان ها، مسیل ها، راه آهن و … در صورت عدم دسترسی (عبوری) ملک محاسبه گذر دوم قابل تردد ملک می باشد.

✅ پلاک های واقع در سرا ها، بازار و تعمیرگاه ها و … از بزرگترین گذر منشعب محاسبه می گردد.

ارزش معاملاتی اعیانی

جدول شماره 2( قیمت هر متر ساختمان در کاربری های مختلف)

ردیف

موضوع کاربری اعیانی

قیمت هر متر مربع ساختمان براساس نوع سازه-اسکلت بتن-فلزی

سایر

1

تجاری

 

 

2

مسکونی-اداری

 

 

3

کارگاهی -خدماتی- آموزشی- بهداشتی درمانی-تفریحی- ورزشی-فرهنگی- هتلداری- گردشگری- حمل و نقل-انبار-پارکینگ

 

 

4

کشاورزی ( دامداری- دامپروری-پرورش طیور)

 

 

 

%30 ارزش معاملاتی عرصه + عدد استخراجی از جدول (2)= ارزش معاملاتی ملک

تبصره:

✅ در ساختمان های بالای 5 سقف از سقف 6 به ازاء هر سقف 5/1 درصد به قیمت های درج شده در جدول (2) اضافه می گردد. ( در کاربری مسکونی)

✅ در کاربری تجاری به ازاء هر طبقه بالاتر یا پایین تر از تراز کف بین 15% تا نهایت 50% از قیمت جدول (2) کسر می گردد.

✅ چنانچه تجاری همه سطح معبر نباشد اولین سقف بالای معبر به عنوان همکف محاسبه می گردد.

✅ پارکینگ و انباری متعلق به هر واحد به میزان 50% مبلغ کاربری منطقه جدول (2) محاسبه می گردد.

نکته مهم:

به ازاء هر سال قدمت ساخت 2% و نهایت 20 سال 40% از ارزش معاملاتی اعیانی کسر می گردد.

✅ ارزش معاملاتی فونداسیون 10%

✅ ارزش معاملاتی سفت کاری 50%

✅ ارزش معاملاتی اسکلت 30%

✅ ارزش معاملاتی نازک کاری 80%

مثال: در صورتیکه یک واحد مسکونی با ارزش معاملاتی عرصه 000/200/1 واقع در معبر 35 متری، با قدمت ساخت 25 سال و ارزش ساختمان ( جدول 2) 000/600 ریال باشد؛ ارزش معاملاتی ملک (عدد P) را محاسبه کنید.

پاسخ:

عرض گذر 35، ملاک عمل تا 20، 10*5%=50%

ارزش معاملاتی عرصه= ریال 000/800/1=000/200/11*5/1

ارزش معاملاتی اعیان= ریال 000/140/1=(000/800/1)30%+000/600

توجه به قدمت بنا به ازاء هر سال 2% از ارزش اعیانی کم می گردد، که نهایت 20 سال محاسبه می گردد.

60%  =40%-1  –  40%=2%*20

000/684=60%*000/140/1= ارزش معاملاتی اعیانی

ارزش معاملاتی مورد محاسبه

ریال 000/484/2=000/800/1+000/684=P

دریافت گزارشات مدیریتی براساس اطلاعات وارد شده جهت کسب دانش، برنامه ریزی و مانیتورینگ اطلاعات شهرداری جهت برنامه ریزی های بهینه آینده برای شهر

دریافت خدمات غیر حضوری شهروندان از شهرداری به ویژه واحدها شهرسازی و درآمد

سامانه وب GIS پرگام: امکان مدیریت لایه های مکانی شهر و ارائه سرویس های مکانی به دیگر سیستم های شهرداری من جمله اتوماسیون شهرسازی را دارد.

اتوماسیون مربوط به معاونت شهرسازی شهرداری ها که تمامی فرایندهای مربوط به دریافت مجوزات، گواهی ها و پاسخ استعلامات را در برمیگیرد

سیستم درآمدی شهرداری ها که با استفاده از آن  امکان ثبت انواع صورت حساب، فیش و انواع چک ها وجود دارد.